Quelle influence le DPE a-t-il sur le prix d’un logement ?
Mis à jour le 7 septembre 2026 · données notariales portant sur les transactions 2024
Oui, le DPE influence le prix de nombreux logements, mais son impact n’est jamais uniforme. Une mauvaise étiquette énergétique peut entraîner une décote, tandis qu’un logement performant peut bénéficier d’une « valeur verte ». L’écart dépend toutefois fortement du type de bien, de sa localisation, de la tension du marché immobilier et des travaux nécessaires. Il ne faut donc jamais appliquer automatiquement une décote nationale de 10 %, 20 % ou 25 % à un bien précis : le DPE constitue un facteur d’ajustement de sa valeur, pas une méthode d’estimation à lui seul.
Quel impact moyen les différentes classes DPE ont-elles sur le prix ?
Les dernières données nationales des Notaires de France disponibles portent sur les transactions réalisées en 2024. Elles mesurent l’écart de prix associé à chaque étiquette énergétique par rapport à un logement classé D, après prise en compte d’autres caractéristiques du bien.
| DPE | Appartement ancien | Maison ancienne |
|---|---|---|
| A | +16 % | +17 % |
| B | +12 % | +13 % |
| C | +6 % | +7 % |
| D | Référence | Référence |
| E | -4 % | -9 % |
| F | -8 % | -18 % |
| G | -12 % | -25 % |
Source des données : Notaires de France, transactions de logements anciens en 2024. Écarts statistiques par rapport aux logements de classe D à caractéristiques comparables.
Une maison G ne doit pas automatiquement être estimée 25 % moins cher qu’une maison D. L’effet réel dépend fortement du marché local et des caractéristiques du logement.
Qu’est-ce que la valeur verte ?
La valeur verte d’un logement désigne la valeur supplémentaire associée à une meilleure performance énergétique et environnementale, toutes choses égales par ailleurs. Elle peut donc apparaître sous deux formes : une prime pour les logements performants ou, à l’inverse, une décote des logements énergivores.
La classe D sert ici uniquement de référence statistique. Elle ne constitue pas pour autant une classe « idéale ». Pour comprendre comment une lettre est attribuée au logement, consultez notre guide consacré au fonctionnement du DPE.
Pourquoi le DPE influence-t-il différemment une maison, un appartement ou un marché local ?
Les données 2024 montrent que les mauvaises classes pénalisent davantage les maisons que les appartements. Une maison F est associée à un écart national moyen de -18 % par rapport à D, contre -8 % pour un appartement. Pour G, l’écart atteint respectivement -25 % et -12 %.
Plusieurs facteurs peuvent l’expliquer : une maison possède généralement une surface supérieure et une enveloppe complète à rénover — toiture, murs, planchers et menuiseries — tandis qu’une partie des travaux d’un appartement dépend parfois de la copropriété. Les coûts potentiels de rénovation peuvent donc peser davantage dans la décision d’un acquéreur de maison.
L’impact varie également selon la localisation
Une moyenne nationale ne décrit pas tous les marchés. Dans une zone où les logements sont rares et très recherchés, un emplacement exceptionnel peut limiter la pénalisation liée au DPE. À l’inverse, lorsque l’acheteur dispose de nombreux logements comparables mieux classés, une passoire énergétique peut subir une pression plus forte sur son prix.
L’estimation doit donc commencer par le marché local : commune, quartier, surface et ventes comparables. Le DPE intervient ensuite comme un facteur supplémentaire. Un excellent DPE ne compense pas un mauvais emplacement, et une mauvaise étiquette n’annule pas la valeur d’un bien très bien situé.
Pourquoi un mauvais DPE peut-il entraîner une décote du prix immobilier ?
La décote DPE ne correspond pas uniquement aux économies d’énergie futures. Un acheteur évalue plusieurs contraintes en même temps.
Travaux
Isolation, ventilation ou chauffage peuvent représenter un budget important après l’achat.
Coût d’usage
Une mauvaise performance peut laisser anticiper davantage de dépenses énergétiques et un confort inférieur.
Risque
L’acquéreur ne connaît pas toujours précisément le coût final des travaux ni la classe obtenue après rénovation.
À cela peuvent s’ajouter le temps nécessaire pour réaliser le chantier, son financement et les contraintes réglementaires lorsque le logement est destiné à la location.
La décote DPE n’est pas égale au coût des travaux
Supposons qu’un logement comparable bien classé vaille 300 000 € et qu’une rénovation énergétique soit estimée à 25 000 €. Il serait faux d’en conclure automatiquement que le logement énergivore vaut 275 000 €. La réaction du marché peut être inférieure, équivalente ou supérieure à ce budget.
L’acheteur peut notamment intégrer le risque de dépassement, la durée du chantier et l’incertitude sur la future classe. À l’inverse, certains acquéreurs peuvent accepter les travaux lorsque le prix d’entrée leur paraît suffisamment intéressant.
La décote observée dans les transactions intègre déjà une partie des contraintes et des travaux perçus par les acheteurs.
Comment le DPE influence-t-il la négociation, les investisseurs et le délai de vente ?
Un mauvais DPE constitue désormais un argument de négociation immobilière. L’acheteur peut s’appuyer sur les travaux à prévoir, les dépenses énergétiques ou les contraintes d’une future mise en location pour demander une diminution du prix.
Cela ne signifie pas qu’une classe F ou G justifie automatiquement une baisse de 20 %. La négociation reste liée au prix initial, au nombre d’acheteurs, à l’état du logement et aux autres biens disponibles. Retrouvez l’ensemble de la méthode dans notre guide pour négocier un prix immobilier.
Le cas particulier des investisseurs
Un investisseur analyse généralement plus sévèrement une mauvaise classe, car les travaux peuvent diminuer sa rentabilité locative et entraîner une période sans loyer. En métropole, les logements G sont déjà concernés depuis 2025 par les critères de décence énergétique applicables aux locations concernées ; les classes F le seront en 2028 puis E en 2034.
Ces échéances augmentent le risque perçu par l’acquéreur qui souhaite louer durablement le logement. Un propriétaire occupant peut, lui, accepter plus facilement un F s’il prévoit une rénovation personnelle.
Un mauvais DPE empêche-t-il de vendre ?
Non. Une passoire thermique peut attirer des acheteurs disposant d’un budget plus faible ou souhaitant créer de la valeur par les travaux. Le principal risque apparaît lorsque le vendeur demande quasiment le même prix qu’un logement comparable mieux classé sans tenir compte de la rénovation nécessaire.
Un prix correctement ajusté peut donc conserver une demande forte. Un prix trop élevé peut au contraire augmenter le délai de commercialisation.
Comment intégrer correctement le DPE dans l’estimation du prix d’un logement ?
La meilleure méthode consiste à estimer d’abord le logement avec des ventes réellement comparables, puis à analyser la performance énergétique comme un critère d’ajustement.
La règle est donc : DPE = facteur d’ajustement de l’estimation. Pour déterminer d’abord la valeur de marché du logement, consultez notre guide pour fixer un prix de vente immobilier.
Attention au double comptage de la décote
Une erreur fréquente consiste à appliquer une décote nationale de 20 % puis à retirer une seconde fois l’intégralité du coût des travaux. Cette méthode peut compter deux fois le même risque puisque les prix observés sur les passoires intègrent déjà en partie les rénovations et contraintes anticipées par les acheteurs.
Faut-il rénover avant de vendre ?
Pas systématiquement. Il faut comparer le prix de vente en l’état, le budget total des travaux, la durée du chantier et la valeur potentielle après rénovation. Notre page faut-il rénover avant de vendre ou vendre en l’état traite précisément cet arbitrage.
Si une rénovation énergétique est retenue, notre guide sur les travaux permettant d’améliorer le DPE d’une maison détaille l’ordre à privilégier.
Que faut-il anticiper pour 2027 ?
À partir du 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE passera de 1,9 à 1,7. Certains logements chauffés à l’électricité pourront alors bénéficier d’une meilleure étiquette sans travaux. À l’approche de cette date, il sera donc particulièrement important de vérifier l’impact du nouveau calcul avant d’estimer une décote fondée sur une ancienne classe.
Exemples, erreurs à éviter et questions sur l’impact du DPE sur les prix
Exemple : appartement estimé 250 000 € en classe D
En appliquant uniquement les écarts nationaux constatés en 2024 à titre pédagogique, un appartement A correspondrait statistiquement à environ 290 000 €, un C à 265 000 €, un F à 230 000 € et un G à 220 000 €.
Ces montants ne constituent absolument pas une estimation réelle. Ils illustrent uniquement la différence entre une moyenne nationale et une estimation individuelle fondée sur un marché local.
Exemple : maison estimée 300 000 € en classe D
Sur la même logique statistique, une maison A correspondrait à environ 351 000 €, une C à 321 000 €, une F à 246 000 € et une G à 225 000 €. Cet exemple montre surtout que l’effet observé du DPE est beaucoup plus important sur les maisons énergivores.
Les principales erreurs à éviter
- Appliquer la même décote à tous les logements F ou G.
- Utiliser une moyenne nationale comme estimation individuelle.
- Ne pas distinguer maison et appartement.
- Ignorer la commune et le quartier.
- Comparer des surfaces très différentes.
- Oublier l’état général du logement.
- Confondre décote DPE et coût exact des travaux.
- Déduire deux fois décote et travaux.
- Ignorer le profil des acheteurs.
- Négliger les restrictions locatives.
- Croire qu’un logement F est invendable.
- Considérer qu’un bon DPE compense un mauvais emplacement.
- Utiliser un DPE ancien après des travaux importants.
- Promettre une hausse précise après un changement de classe.
Questions fréquentes
Un mauvais DPE fait-il baisser le prix d’un logement ?
En moyenne, oui. Les logements énergivores se vendent généralement moins cher que des logements comparables mieux classés. L’ampleur de la décote dépend néanmoins fortement du type de bien, de la localisation, des travaux et de la tension du marché immobilier.
Combien perd un logement classé G ?
Il n’existe aucun taux applicable automatiquement. Pour les transactions 2024, l’écart national moyen par rapport à D était d’environ -12 % pour les appartements G et -25 % pour les maisons G à caractéristiques comparables.
Un bon DPE permet-il de vendre plus cher ?
En moyenne, les logements A, B et C bénéficient d’une valeur supérieure à celle des logements D comparables. La performance énergétique reste toutefois un critère parmi d’autres : localisation, surface, état et prestations conservent une importance majeure.
Faut-il rénover un logement F ou G avant de le vendre ?
Pas systématiquement. Il faut comparer le prix réalisable en l’état avec le coût total des travaux, la durée du chantier et la valeur potentielle après rénovation. Une amélioration du DPE ne garantit jamais que chaque euro investi sera récupéré lors de la vente.
Combien vaut le gain d’une classe DPE ?
Il n’existe pas de montant fixe par classe. Un passage de G à F ne produit pas nécessairement le même effet qu’un passage de C à B. L’impact dépend du type de logement, de son marché et de la perception des acheteurs.