Comment fixer le montant d’un loyer ?
Mis à jour le 6 septembre 2026 · guide propriétaire bailleur
Un propriétaire ne peut pas toujours fixer librement le montant de son loyer. La bonne méthode consiste d’abord à estimer la valeur locative du logement à partir du marché, de sa surface, de sa localisation et de ses prestations. Il faut ensuite vérifier les règles applicables : zone tendue, encadrement local, première location ou relocation, précédent loyer et DPE. Le montant finalement affiché doit donc correspondre à un loyer cohérent avec le marché, sans dépasser le plafond éventuellement imposé par la réglementation.
Comment fixer son loyer en 5 étapes ?
Quelle différence entre loyer de marché et loyer légal ?
Le loyer de marché correspond au montant qu’un locataire est susceptible d’accepter compte tenu des logements disponibles. Le loyer légalement applicable peut être inférieur lorsque la réglementation impose de prendre en compte le précédent loyer ou un plafond local.
| Notion | Signification |
|---|---|
| Loyer de marché | Valeur locative estimée à partir de logements comparables |
| Loyer précédent | Montant payé par le dernier locataire |
| Loyer de référence | Valeur réglementaire locale dans certains territoires |
| Loyer de référence majoré | Plafond du loyer de base lorsque le dispositif s’applique |
| Loyer charges comprises | Loyer auquel sont ajoutées les charges locatives |
Comment estimer le loyer de marché d’un logement ?
Commencez par observer les loyers réellement pratiqués dans le secteur. Les observatoires locaux des loyers, lorsqu’ils couvrent la zone, fournissent une base plus structurée que la simple consultation d’annonces. Les portails immobiliers restent utiles pour observer l’offre actuellement disponible.
Une annonce indique cependant un loyer demandé, pas nécessairement celui auquel le logement trouvera rapidement preneur. Utilisez donc plusieurs références et construisez une fourchette basse, médiane et haute.
Le loyer au m² est-il utile ?
Oui, comme outil de comparaison : loyer mensuel hors charges ÷ surface habitable = loyer au m². Ainsi, un appartement de 45 m² loué 900 € HC affiche 20 €/m². Ce ratio ne doit toutefois jamais être utilisé seul : un studio et un grand appartement d’un même quartier n’ont pas forcément la même valeur au m².
Comment choisir de bons logements comparables ?
La précision de l’estimation dépend d’abord de la qualité des biens utilisés comme références. Comparer uniquement des logements situés dans la même ville est insuffisant.
Évitez par exemple de comparer un studio rénové de 20 m² à un T3 ancien de 70 m² simplement parce qu’ils se trouvent dans la même rue.
Quels critères font augmenter ou diminuer un loyer ?
| Critère | Influence possible |
|---|---|
| Localisation | Très forte : quartier, transports, commerces, demande |
| État | Un logement rénové est généralement plus attractif |
| Extérieur | Balcon, terrasse ou jardin peuvent valoriser le bien |
| Stationnement | Important dans les secteurs où il est rare |
| DPE | Impact sur l’attractivité et sur les possibilités d’augmentation |
| Nuisances | Peuvent réduire la valeur locative |
Un logement meublé peut également se positionner différemment du même bien loué vide, mais cette différence dépend du marché local. Notre guide location meublée ou vide détaille ce choix.
Faut-il fixer le loyer avec ou sans les charges ?
La valeur locative et les principaux plafonds réglementaires s’analysent sur le loyer hors charges. Les charges récupérables sont ensuite ajoutées séparément.
Loyer HC
Montant correspondant à la mise à disposition du logement.
Charges
Dépenses récupérables auprès du locataire selon les règles applicables.
Loyer CC
Loyer hors charges auquel sont ajoutées les charges prévues.
Les charges ne doivent pas être artificiellement gonflées pour contourner un plafonnement. Consultez notre guide sur les charges locatives récupérables.
Comment la zone tendue influence-t-elle la fixation du loyer ?
En dehors des zones tendues, le propriétaire d’un logement privé dispose généralement d’une liberté plus importante pour fixer le loyer initial, sous réserve notamment des contraintes liées au DPE et de régimes particuliers.
En zone tendue, les règles changent principalement lors d’une relocation ou d’un renouvellement. Depuis le 1er août 2026, le dispositif limitant l’évolution de certains loyers est prolongé jusqu’au 31 juillet 2027.
Il faut distinguer l’encadrement de l’évolution du loyer, applicable dans de nombreuses zones tendues, et l’encadrement du niveau du loyer, présent seulement dans certains territoires.
Comment fonctionne l’encadrement du niveau des loyers ?
Certains territoires appliquent un dispositif plus strict avec des loyers de référence. En 2026, il concerne notamment Paris, Bordeaux, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, le Pays Basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole.
| Encadrement de l’évolution | Encadrement du niveau |
|---|---|
| Présent dans les zones tendues concernées | Seulement dans certains territoires |
| S’appuie notamment sur le précédent loyer | S’appuie sur un loyer de référence majoré |
| Limite certaines hausses | Plafonne directement le loyer de base |
Le calcul du plafond utilise les valeurs correspondant à l’adresse et aux caractéristiques du logement. Un éventuel complément de loyer n’est possible que dans certaines situations justifiées et ne doit jamais être ajouté automatiquement.
Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?
En zone tendue, lorsqu’un logement a été loué récemment, le loyer du précédent locataire constitue généralement le point de départ. Une augmentation peut être possible dans certaines situations prévues par la réglementation : révision non appliquée, travaux répondant aux conditions requises ou loyer manifestement sous-évalué.
La durée d’inoccupation compte également. Après une vacance suffisamment longue, les règles peuvent changer, mais un logement F ou G ou un logement situé dans un territoire soumis à l’encadrement du niveau peut rester contraint.
Les règles de revalorisation sont détaillées dans notre page sur l’augmentation du loyer.
Quel impact le DPE a-t-il sur le montant du loyer ?
Le DPE n’est plus seulement un argument de marché. Pour les logements classés F ou G, les augmentations et révisions de loyer sont interdites dans les situations couvertes par le gel réglementaire.
| DPE | Situation en 2026 |
|---|---|
| A à E | Évolution possible sous réserve des autres règles |
| F | Gel des augmentations dans les situations réglementées |
| G | Gel du loyer et fortes restrictions de mise en location en métropole |
Le propriétaire doit donc vérifier le DPE avant de déterminer le loyer final, et non uniquement avant la publication de l’annonce.
Faut-il toujours demander le loyer maximal autorisé ?
Non. Il faut distinguer le loyer maximal légal, le loyer que le marché accepte et le montant réellement pertinent pour le propriétaire.
Un loyer trop élevé peut réduire le nombre de candidatures et augmenter la vacance locative. Un logement loué 950 € pendant douze mois génère davantage de loyers bruts qu’un logement à 1 000 € restant vide pendant un mois.
Le montant retenu doit rester cohérent avec la demande locale et la qualité réelle du bien.
La rentabilité doit ensuite être analysée séparément à partir de l’ensemble des revenus et dépenses. Consultez pour cela notre guide sur la rentabilité locative.
Peut-on ensuite réviser le loyer chaque année avec l’IRL ?
Oui, uniquement si le bail contient une clause de révision et si le logement n’est pas soumis à une interdiction de hausse. La formule consiste à appliquer au loyer actuel l’évolution de l’indice de référence des loyers.
Au 6 septembre 2026, le dernier indice publié pour l’Hexagone est celui du deuxième trimestre 2026 : 148,37, soit une progression annuelle de 1,15 %. L’IRL ne constitue toutefois pas une hausse automatique obligatoire.
Exemple : comment fixer le loyer d’un appartement de 45 m² ?
Un propriétaire souhaite relouer un appartement vide de 45 m² classé C. Quatre logements comparables se situent autour de 18, 19, 19 et 20 €/m². La médiane de 19 €/m² conduit à une valeur de marché indicative de 855 € HC.
Le logement se trouve toutefois en zone tendue et le précédent locataire payait 800 € HC lorsqu’il a quitté les lieux quatre mois auparavant. Le propriétaire ne peut donc pas conclure que 855 € est automatiquement le nouveau loyer autorisé.
Il doit vérifier si une actualisation par l’IRL est possible, si des travaux ouvrent droit à une revalorisation, si le loyer était manifestement sous-évalué et si un encadrement du niveau du loyer existe localement. La valeur de marché constitue le point de départ économique ; la réglementation détermine ensuite le montant réellement applicable.
Cette vérification s’intègre plus largement dans les différentes démarches pour mettre un logement en location.
Les erreurs à éviter lorsqu’on fixe le montant d’un loyer
- Fixer le loyer selon la mensualité du crédit.
- Regarder seulement quelques annonces.
- Utiliser la moyenne de toute la ville.
- Ignorer le quartier précis.
- Comparer vide et meublé sans distinction.
- Confondre loyer HC et charges comprises.
- Ignorer la zone tendue.
- Confondre les deux formes d’encadrement.
- Oublier le précédent loyer.
- Ignorer la durée de vacance.
- Oublier le DPE F ou G.
- Dépasser le loyer de référence majoré.
- Ajouter un complément sans justification.
- Considérer l’IRL comme automatique.
- Fixer systématiquement le maximum légal.
- Compenser un plafond avec des charges artificielles.
Questions fréquentes sur la fixation d’un loyer
Comment calculer le loyer d’un appartement ou d’une maison ?
Commencez par estimer la valeur locative à partir de logements comparables situés dans le même secteur et présentant des caractéristiques proches. Vérifiez ensuite la zone tendue, un éventuel encadrement local, le précédent loyer, la durée d’inoccupation et le DPE avant de retenir le montant définitif.
Un propriétaire peut-il fixer librement son loyer ?
La liberté de fixation dépend de la situation. Elle est généralement plus importante hors zone tendue. En zone tendue, une relocation peut être limitée par le précédent loyer et certains territoires appliquent en plus des loyers de référence plafonnant directement le loyer de base.
Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires ?
Pas librement dans toutes les situations. Il faut notamment vérifier la localisation, le montant du précédent loyer, la durée de vacance, les éventuels travaux, le DPE et l’existence d’un dispositif local d’encadrement des loyers.
Un logement meublé peut-il être loué plus cher ?
Potentiellement oui si le marché local valorise réellement le caractère meublé et les équipements proposés. Cela ne permet toutefois pas de contourner les plafonds réglementaires lorsqu’un dispositif d’encadrement du loyer s’applique.
Peut-on fixer le loyer selon la mensualité du crédit ?
Non. Le coût du financement détermine la rentabilité du propriétaire, mais pas la valeur locative du logement. Le loyer doit être fixé à partir du marché puis confronté aux règles réglementaires applicables. Une mensualité bancaire élevée ne permet jamais de dépasser un plafond légal.