Comment mettre un logement en location ?
Mis à jour le 6 septembre 2026 · guide étape par étape
Mettre un logement en location ne consiste pas simplement à publier une annonce et choisir un candidat. Avant de louer son appartement ou sa maison, le propriétaire doit vérifier que le logement peut être légalement loué, choisir le type de bail, fixer un loyer conforme aux règles locales, préparer les diagnostics, publier une annonce complète, sélectionner le locataire selon des critères objectifs, organiser les garanties puis signer le bail et réaliser l’état des lieux. Une préparation dans le bon ordre réduit les erreurs et permet de sécuriser la mise en location dès le départ.
Mettre un logement en location en 10 étapes
Une grande partie des obligations doit être traitée avant même de commencer les visites.
Étape 1 : peut-on mettre n’importe quel logement en location ?
Non. Un logement loué comme résidence principale doit notamment respecter les critères de décence. En métropole, il doit comporter au moins une pièce principale d’une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou présenter un volume habitable d’au moins 20 m³. Des règles locales peuvent toutefois être plus exigeantes.
| Point à contrôler | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|
| Surface / volume | Respect des minimums applicables |
| Sécurité | Électricité, gaz, garde-corps et équipements |
| Humidité / ventilation | Logement sain et correctement aéré |
| Équipements | Eau, chauffage, sanitaires et réseau électrique |
| Performance énergétique | Classe DPE compatible avec la location |
Les travaux nécessaires à la décence doivent être effectués avant la location. Retrouvez plus largement les obligations du propriétaire bailleur.
Quel DPE faut-il avoir pour louer un logement en 2026 ?
Le DPE est désormais directement lié à la possibilité de louer. En métropole, pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits entre 2025 et 2027, le logement doit appartenir à une classe comprise entre A et F. Un logement classé G ne répond donc plus au critère énergétique de décence en 2026.
| Période | Classes compatibles en métropole |
|---|---|
| 2025 à 2027 | A à F |
| 2028 à 2033 | A à E |
| À partir de 2034 | A à D |
Les logements F et G sont également concernés par des restrictions sur certaines augmentations de loyer. Un propriétaire possédant une passoire énergétique doit donc anticiper la stratégie de travaux.
Faut-il vérifier un permis de louer avant de publier l’annonce ?
Oui. Certaines communes ou intercommunalités appliquent, dans des secteurs déterminés, une déclaration de mise en location ou une autorisation préalable de mise en location, souvent appelée permis de louer. Cette règle est locale : deux logements situés dans des communes voisines peuvent être soumis à des démarches différentes.
Commune, quartier concerné, type de procédure, délai de dépôt et éventuelles pièces demandées. Ne pas attendre la signature du bail pour découvrir que le logement était soumis à une autorisation préalable.
La localisation intervient également pour déterminer si le bien se situe en zone tendue et s’il existe un encadrement renforcé du niveau des loyers.
Étape 2 : faut-il louer vide ou meublé ?
Le choix entre location vide ou meublée modifie la durée du bail, le dépôt de garantie, les équipements à fournir et certaines modalités de gestion. Il doit être effectué avant la rédaction de l’annonce.
| Critère | Location vide | Location meublée classique |
|---|---|---|
| Mobilier obligatoire | Non | Oui |
| Durée minimale classique | 3 ans pour un bailleur particulier | 1 an |
| Étudiant | Bail classique | 9 mois possible |
| Dépôt maximal classique | 1 mois HC | 2 mois HC |
| Gestion du mobilier | Aucune | Inventaire et entretien |
Un meublé doit disposer des équipements réglementaires nécessaires à la vie quotidienne : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien notamment. Pour comparer les deux solutions, consultez location meublée ou vide.
Le bail mobilité constitue un cas spécifique de location meublée destiné à certains occupants temporaires. Sa durée est comprise entre 1 et 10 mois et aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Étape 3 : comment fixer le loyer et les charges ?
Commencez par observer des biens réellement comparables : même quartier, surface, nombre de pièces, état, étage, extérieur, stationnement et type de location. Cette analyse donne un loyer de marché, mais elle ne suffit pas toujours à déterminer le montant légalement applicable.
Il faut ensuite vérifier si la commune appartient à une zone tendue, s’il s’agit d’une première location ou d’une relocation, le montant de l’ancien loyer, le DPE et l’existence éventuelle d’un encadrement du niveau du loyer. Le plafonnement de certaines évolutions de loyers en zone tendue est actuellement prévu jusqu’au 31 juillet 2027.
Dans certains territoires, des loyers de référence et un loyer de référence majoré s’ajoutent aux règles de relocation.
Pour approfondir cette étape, consultez notre guide pour fixer le loyer d’un logement. Les charges locatives doivent également être distinguées des dépenses restant à la charge du propriétaire.
Étape 4 : quels diagnostics et assurances préparer avant la location ?
Le propriétaire doit constituer un dossier de diagnostic technique adapté au logement. Les documents nécessaires varient selon son ancienneté, ses installations et sa localisation.
| Diagnostic | Situation à vérifier |
|---|---|
| DPE | Très largement obligatoire |
| Plomb | Logements anciens concernés |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans |
| État des risques | Selon localisation |
| Bruit | Selon zone concernée |
Le locataire doit par ailleurs être correctement assuré contre les risques locatifs lorsqu’il y est soumis. Le bailleur peut également étudier une assurance propriétaire non occupant. Retrouvez les principales protections dans notre dossier consacré aux assurances d’un logement loué.
Étape 5 : comment préparer et publier une annonce de location ?
Une annonce diffusée directement par un propriétaire reste soumise à des mentions réglementaires. Elle doit présenter clairement le logement et permettre au candidat de comprendre immédiatement le coût et les principales caractéristiques de la location.
Informations essentielles
Présentation du logement
Structurez la description dans un ordre simple : type et surface, distribution des pièces, équipements, extérieur ou stationnement, environnement, loyer, charges, performance énergétique et modalités de visite.
Des photos lumineuses et réalistes sont préférables à des cadrages excessivement larges ou trompeurs.
Étape 6 : quels documents demander et comment choisir son locataire ?
La liste des justificatifs pouvant être demandés au candidat est encadrée. Ils concernent essentiellement l’identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources. Demander davantage de documents « pour être plus sûr » peut conduire à réclamer une pièce interdite.
Les dossiers doivent être comparés selon des critères objectifs : niveau et stabilité des ressources, cohérence des justificatifs, garanties et capacité à supporter le loyer. La règle fréquemment utilisée des « trois fois le loyer » n’est pas une obligation légale générale.
Il est possible de comparer la solvabilité des candidats, mais pas de choisir selon l’origine, la religion, l’état de santé ou un autre critère protégé.
Pour cette étape, consultez nos guides sur le dossier de location et sur la manière de choisir un locataire selon sa solvabilité.
Étape 7 : caution, Visale, GLI et dépôt de garantie
| Solution | Principe |
|---|---|
| Caution | Une personne ou un organisme garantit certaines sommes dues |
| Visale | Garantie Action Logement pour les locataires éligibles |
| GLI | Assurance loyers impayés souscrite par le bailleur |
Le cumul d’une caution et d’une assurance loyers impayés est encadré : choisissez votre dispositif avant de valider définitivement le candidat. Pour approfondir, consultez notre page sur l’assurance loyers impayés.
| Type de bail | Dépôt de garantie maximal |
|---|---|
| Location vide classique | 1 mois de loyer hors charges |
| Meublée classique | 2 mois de loyer hors charges |
| Bail mobilité | Aucun |
Aucune somme ne doit être réclamée simplement pour « réserver » le logement avant la signature du bail.
Étape 8 et 9 : préparer puis signer le contrat de location
Le bail d’une résidence principale doit être établi par écrit conformément au cadre réglementaire applicable. Il précise notamment l’identité des parties, le logement, la surface, la prise d’effet, la durée, le loyer, les charges, les modalités de paiement et le dépôt de garantie lorsqu’il existe.
Le dossier remis au locataire comprend également les annexes nécessaires : dossier de diagnostic technique, notice d’information, informations de copropriété lorsque pertinentes et, en meublé, inventaire détaillé du mobilier.
Le contenu réglementaire évolue. Notre guide dédié explique plus précisément comment rédiger un bail de location.
Étape 10 : comment réaliser l’état des lieux et remettre les clés ?
L’état des lieux d’entrée doit être précis, contradictoire et réalisé au moment de la remise des clés. Décrivez chaque pièce et les équipements réellement présents plutôt que d’utiliser uniquement des formulations générales comme « bon état ».
À contrôler par pièce
Avant la remise des clés
Une page spécifique détaille la réalisation d’un état des lieux.
Que faut-il faire après l’entrée du locataire ?
La mise en location ne s’arrête pas à la remise des clés. Conservez de manière sécurisée le bail, l’état des lieux et les documents utiles, enregistrez le dépôt de garantie, organisez l’encaissement du loyer et les quittances, suivez les charges et préparez leur régularisation lorsque nécessaire.
Le propriétaire doit également gérer les réparations lui incombant et anticiper ses obligations déclaratives. Pour un appartement, certaines informations devront être suivies avec le syndic.
| Gestion directe | Gestion par agence |
|---|---|
| Annonce, visites et sélection assurées par le propriétaire | Intermédiation déléguée |
| Bail et suivi réalisés directement | Gestion selon le mandat |
| Temps de gestion plus important | Honoraires en contrepartie du service |
Le choix dépend surtout du temps disponible et du niveau de délégation recherché. Consultez notre comparatif sur la gestion locative par agence.
Exemple : mettre un appartement T2 en location
Un propriétaire souhaite mettre en location un T2 de 45 m² classé D, situé en zone tendue, sous forme de location meublée. Avant toute annonce, il vérifie la décence et l’éventuelle réglementation locale. Le DPE D permet la location en 2026.
Il choisit ensuite le bail meublé, complète le mobilier obligatoire et analyse le marché local. Comme le logement se situe en zone tendue, il vérifie les règles de fixation du loyer et l’ancien loyer s’il s’agit d’une relocation. Les diagnostics sont réunis avant la signature.
L’annonce indique le loyer, les charges, la surface et les informations énergétiques. Les candidats fournissent uniquement les justificatifs autorisés. Le propriétaire compare les dossiers sur des critères objectifs et choisit sa garantie avant de signer.
Le bail meublé et ses annexes sont ensuite signés. Le jour de l’entrée, les parties réalisent l’état des lieux, signent l’inventaire du mobilier, relèvent les compteurs et recensent les clés.
Les erreurs à éviter lorsqu’on met un logement en location
- Publier avant de vérifier la décence.
- Tenter de louer un logement G en 2026.
- Oublier un éventuel permis de louer.
- Choisir vide ou meublé uniquement selon la fiscalité.
- Fixer le loyer uniquement d’après les annonces.
- Ignorer la zone tendue.
- Oublier l’ancien loyer en cas de relocation.
- Réaliser les diagnostics trop tard.
- Publier une annonce réglementairement incomplète.
- Demander des justificatifs interdits.
- Présenter trois fois le loyer comme une obligation légale.
- Utiliser des critères discriminatoires.
- Choisir le locataire avant de vérifier la garantie souhaitée.
- Demander une somme pour réserver le logement.
- Utiliser un mauvais montant de dépôt.
- Employer un bail obsolète.
- Oublier les annexes.
- Faire un état des lieux trop vague.
Checklist complète avant de mettre son logement en location
Logement
Préparation
Locataire
Bail
Entrée
Gestion
Questions fréquentes sur la mise en location d’un logement
Quelles sont les étapes pour mettre un logement en location ?
Vérifiez d’abord la décence et le DPE, puis choisissez entre location vide et meublée. Contrôlez ensuite les règles locales concernant le loyer, réalisez les diagnostics, rédigez l’annonce, sélectionnez le locataire sur des critères objectifs, choisissez les garanties, signez le bail et terminez par l’état des lieux et la remise des clés.
Quel DPE faut-il pour louer un logement en 2026 ?
En métropole, pour les baux concernés entre 2025 et 2027, seules les classes A à F répondent au critère énergétique de décence. Les logements G sont donc exclus. Selon le calendrier actuel, les logements F seront concernés à partir de 2028 puis les logements E à partir de 2034.
Peut-on fixer librement le montant du loyer ?
Pas dans toutes les situations. La réglementation dépend notamment de la commune, du classement éventuel en zone tendue, d’un dispositif local d’encadrement du niveau des loyers, du précédent loyer en cas de relocation et du DPE du logement. Ces vérifications doivent être réalisées avant la publication de l’annonce.
Quels documents peut-on demander à un futur locataire ?
Le propriétaire peut demander uniquement les justificatifs autorisés concernant notamment l’identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources du candidat. La liste est réglementée : réclamer un document supplémentaire non autorisé peut être sanctionné. La sélection doit par ailleurs respecter les règles de non-discrimination.
Peut-on mettre un appartement en location sans agence ?
Oui. Un propriétaire peut directement gérer l’annonce, les visites, les dossiers, le bail, l’état des lieux et le suivi locatif. Il reste toutefois soumis aux mêmes obligations réglementaires. Une agence permet surtout de déléguer tout ou partie de ces tâches en contrepartie d’honoraires.