Quels frais prévoir en plus du prix lors de l’achat d’un bien immobilier ?
Mis à jour le 6 septembre 2026 · 10 min de lecture
Le prix affiché d’un logement ne correspond pas au budget total nécessaire pour l’acheter. À la valeur du bien peuvent s’ajouter les frais d’acquisition, les honoraires d’agence, les dépenses liées au crédit immobilier, la garantie, l’assurance emprunteur, les travaux, certaines taxes ou charges et les frais d’installation. Leur importance dépend notamment du caractère ancien ou neuf du logement, de son financement, de son état et du type de bien acheté.
Combien faut-il prévoir en plus du prix d’un logement ?
Le premier poste supplémentaire est généralement constitué des frais d’acquisition. Dans l’ancien, ils représentent fréquemment environ 7 à 8 % du prix. Dans de nombreuses opérations dans le neuf bénéficiant du régime réduit, ils sont sensiblement inférieurs, souvent autour de 2 à 3 %. Ces ordres de grandeur ne représentent cependant pas l’ensemble du coût du projet.
Quels sont tous les frais à prévoir lors d’un achat immobilier ?
| Poste | Systématique ? | Moment |
|---|---|---|
| Prix du logement | Oui | Acte définitif |
| Frais d’acquisition | Oui | Acte définitif |
| Frais d’agence | Selon transaction | Achat |
| Dossier bancaire | Selon crédit | Financement |
| Garantie du prêt | Généralement si crédit | Financement |
| Assurance emprunteur | Selon financement | Pendant le prêt |
| Courtier | Si service payant | Financement |
| Travaux | Selon logement | Avant/après entrée |
| Taxe foncière proratisée | Selon acte | Signature |
| Charges de copropriété | Appartement concerné | Après achat |
| Déménagement / équipements | Selon besoin | Entrée |
Que comprennent réellement les « frais de notaire » ?
Il est plus exact de parler de frais d’acquisition. La rémunération du notaire n’en représente qu’une partie. Les sommes versées comprennent principalement les droits et taxes reversés aux administrations, les émoluments réglementés du notaire, les débours engagés pour constituer le dossier et la contribution de sécurité immobilière.
Depuis avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent temporairement relever leur taux, ce qui peut porter le taux global maximal de taxe de publicité foncière dans l’ancien à 6,32 %. Pour certaines premières acquisitions destinées à la résidence principale, le relèvement temporaire ne s’applique pas dans les mêmes conditions.
Pour approfondir uniquement ce poste, consultez notre guide sur les frais de notaire lors d’un achat immobilier.
Quels frais prévoir dans l’ancien par rapport au neuf ?
| Critère | Ancien | Neuf concerné par le taux réduit |
|---|---|---|
| Fiscalité d’acquisition | Plus élevée | Plus faible |
| Frais d’acquisition globaux | Souvent autour de 7–8 % | Souvent autour de 2–3 % |
| Travaux immédiats | Très variables | Généralement plus limités |
| Équipements | Selon état | Cuisine, placards ou options parfois à ajouter |
Équipements, cuisine, luminaires, mobilier, stationnement, copropriété, déménagement ou certains aménagements peuvent rester à financer.
Les frais d’agence s’ajoutent-ils toujours au prix du bien ?
Non. Tout dépend de la présentation des honoraires et de la personne qui en a contractuellement la charge. Lorsque le prix annoncé est présenté honoraires inclus, ils sont déjà compris dans le montant affiché. Lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur et présentés séparément, ils doivent être ajoutés au budget.
Exemple : pour un prix net vendeur de 300 000 € et 15 000 € d’honoraires à ajouter, l’opération est présentée pour un total de 315 000 €. Un achat directement conclu avec le propriétaire ne comporte pas d’honoraires d’agence.
Notre dossier sur les frais d’agence immobilière détaille leur fonctionnement.
Quels frais supplémentaires entraîne un crédit immobilier ?
Un achat financé à crédit comporte plusieurs dépenses distinctes. Certaines sont payées au montage du financement, tandis que d’autres s’étalent sur toute sa durée.
Au montage du financement
- frais de dossier bancaire ;
- coût de la garantie ;
- honoraires éventuels de courtage ;
- autres frais prévus par le financement.
Pendant le remboursement
- intérêts du prêt ;
- assurance emprunteur ;
- éventuels frais liés à certaines options du contrat.
Garantie et assurance ne sont pas la même chose
La garantie — cautionnement ou sûreté immobilière selon le financement — protège principalement le prêteur face au risque de non-remboursement. L’assurance emprunteur couvre, selon le contrat, certains événements touchant l’emprunteur. Son coût dépend notamment du capital, de la durée, de l’âge, des garanties et de la quotité.
Retrouvez davantage de détails sur les frais bancaires d’un crédit immobilier et le coût de l’assurance emprunteur.
Pourquoi distinguer le budget immédiat du coût total de l’achat ?
Les intérêts d’un prêt font bien partie du coût économique global de l’acquisition, mais ils ne doivent pas être ajoutés intégralement à la somme nécessaire le jour de la signature.
Budget nécessaire aujourd’hui
Prix, frais d’acquisition, apport, frais immédiats du financement, travaux urgents et éventuelles sommes dues lors de la vente.
Coût pendant les années suivantes
Intérêts, assurance emprunteur, mensualités, charges de propriété, entretien et dépenses futures liées au logement.
Faut-il prévoir une quote-part de taxe foncière et des charges de copropriété ?
Fiscalement, la taxe foncière de l’année reste due par le propriétaire au 1er janvier. L’acte de vente prévoit toutefois fréquemment une répartition entre vendeur et acheteur proportionnellement à leur période de propriété. Pour une taxe annuelle de 1 200 € et une acquisition autour du milieu de l’année, la quote-part contractuelle peut ainsi être proche de 600 €, selon la date et les modalités retenues dans l’acte.
En appartement, il faut également anticiper les charges courantes, le fonds travaux et les appels de fonds futurs. Avant l’achat, examinez les procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux déjà votés. Notre guide sur les frais de copropriété lors d’un achat approfondit ce point.
Quels frais spécifiques prévoir pour une maison ou un appartement ?
Achat d’un appartement
Achat d’une maison
Pour approfondir la seconde situation, consultez notre page sur les frais à prévoir après l’achat d’une maison.
Pourquoi intégrer les travaux au budget avant même de faire une offre ?
Dans un logement à rénover, le budget travaux peut dépasser l’ensemble des autres frais annexes. Il faut distinguer les interventions indispensables — toiture, chauffage, plomberie, électricité, sécurité ou assainissement — des rénovations de confort comme la cuisine, les sols ou la peinture.
Pour les postes importants, une contre-visite, plusieurs devis et une marge destinée aux imprévus permettent d’éviter de construire le financement sur une estimation trop optimiste.
Si le logement nécessite une rénovation conséquente, consultez également notre guide pour acheter une maison avec travaux.
Quels frais prévoir pour la signature, le déménagement et l’installation ?
Avant l’acte définitif, le notaire transmet un appel de fonds précisant les sommes qui doivent être disponibles. Il ne faut donc pas attendre le jour du rendez-vous pour organiser les virements.
Après l’acquisition viennent rapidement d’autres dépenses : déménagement, assurance habitation, mise en service de l’énergie et d’Internet, électroménager, mobilier, luminaires, changement éventuel des serrures ou petits travaux.
Conserver une réserve permet d’éviter que toutes les dépenses suivant immédiatement la remise des clés soient financées dans l’urgence.
Quel apport et quelle épargne faut-il conserver après l’achat ?
Il n’existe pas de règle imposant systématiquement 10 % d’apport. En pratique, les établissements peuvent toutefois apprécier que l’acquéreur participe aux frais qui ne correspondent pas directement à la valeur du logement : frais d’acquisition, garantie, dossier ou courtage.
Il faut surtout distinguer épargne disponible et épargne réellement mobilisable. Utiliser la totalité de ses liquidités peut laisser le ménage sans réserve pour un déménagement, un appareil à remplacer, des travaux supplémentaires ou une dépense personnelle imprévue.
Notre guide sur l’apport personnel pour un achat immobilier permet d’approfondir cet arbitrage.
Comment calculer son véritable budget maximum d’achat ?
Une fois votre capacité de financement connue, ne considérez pas que la totalité du crédit et de l’épargne peut être consacrée au prix affiché.
- déterminer la capacité d’emprunt ;
- ajouter l’apport réellement mobilisable ;
- retirer les frais d’acquisition ;
- retirer les frais de financement payés comptant ;
- retirer les travaux immédiats ;
- conserver la réserve de sécurité souhaitée.
Si votre financement n’est pas encore défini, commencez par notre guide sur la capacité d’emprunt immobilier. Vous pouvez ensuite comparer la durée du crédit immobilier.
Exemple : quel peut être le coût réel d’un appartement affiché à 250 000 € ?
| Poste | Hypothèse |
|---|---|
| Prix du logement | 250 000 € |
| Frais d’acquisition | Environ 18 000 € selon l’opération et le département |
| Dossier + garantie | 3 000 € |
| Travaux | 10 000 € |
| Déménagement / installation | 2 000 € |
| Taxe / charges immédiates | 1 000 € |
| Budget immédiat indicatif | 284 000 € |
Dans cet exemple volontairement simplifié, un logement affiché à 250 000 € nécessite environ 34 000 € supplémentaires, soit près de 13,6 % du prix. Ce pourcentage n’est pas une règle : il varie fortement selon l’ancien ou le neuf, le crédit, l’agence et les travaux.
Quels sont les frais les plus souvent oubliés lors d’un achat immobilier ?
- Garantie du prêt
- Frais de dossier bancaire
- Courtier
- Assurance emprunteur
- Quote-part de taxe foncière
- Charges de copropriété
- Travaux de copropriété
- Travaux privatifs
- Déménagement
- Mobilier
- Équipement de cuisine
- Mises en service
- Entretien d’une maison
- Changement de serrure
- Épargne de sécurité
Checklist des frais à vérifier avant de faire une offre
Achat
Crédit
Logement
Pour replacer l’ensemble dans le parcours d’acquisition, consultez également notre guide du premier achat immobilier.
Questions fréquentes sur les frais d’un achat immobilier
Combien faut-il prévoir en plus du prix pour acheter un logement ?
Le montant varie selon le bien et le financement. Dans l’ancien, les seuls frais d’acquisition représentent fréquemment autour de 7 à 8 % du prix, contre environ 2 à 3 % dans de nombreuses opérations neuves bénéficiant du régime réduit. Il faut ensuite ajouter, selon la situation, agence, crédit, travaux, charges et installation.
Quels sont les principaux frais obligatoires lors d’un achat immobilier ?
Les frais d’acquisition accompagnent l’achat du bien. Les autres dépenses dépendent du projet : honoraires d’agence, frais de crédit, garantie, assurance, travaux ou charges. Il faut donc éviter de rechercher un pourcentage unique applicable à tous les achats immobiliers.
Quels frais prévoir en plus des frais de notaire ?
Il faut notamment vérifier les honoraires d’agence, les frais de dossier bancaire, la garantie du prêt, l’assurance emprunteur, le courtage éventuel, les travaux, la quote-part de taxe foncière, les charges de copropriété, le déménagement et les dépenses nécessaires pour équiper le logement.
Les frais de notaire peuvent-ils être financés par le crédit immobilier ?
Cela dépend du dossier et de la politique de la banque. Certains financements peuvent couvrir une part plus importante du projet, tandis que d’autres établissements attendent que l’apport finance tout ou partie des frais annexes. Il ne faut donc pas supposer avant l’étude du dossier que les frais d’acquisition seront automatiquement financés.
Quelle somme faut-il garder après un achat immobilier ?
Il n’existe pas de montant universel. L’objectif est de conserver une réserve cohérente avec les dépenses du foyer et l’état du logement : déménagement, équipements, travaux imprévus, charges, entretien ou dépenses personnelles. Le niveau approprié dépend donc du projet et de la situation financière de l’acquéreur.